מידע מקצועי

ליווי בנקאי סגור, הינו תהליך בו גוף מימון (בנק/קרן ליווי) מעניקים ליזם ליווי לביצוע הפרויקט. בתהליך זה הגוף הממן בודק את יכולתו של היזם לבצע את הפרויקט וכן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל סמך זה מחליט האם להעניק מימון והלוואות ליזם לביצוע הפרויקט. בהליך זה, מונפקות בין היתר ערבויות וביטחונות לבעלי הדירות. ליווי בנקאי לכל פרויקט ופרויקט הינו דבר חשוב ביותר ועל בעלי הדירות לדרוש ליווי שכזה מהיזם כבר בשלב חתימת החוזה.

נסח טאבו הינו מסמך משפטי המהווה מעין ת.ז. של הנכס ובו נכללים פרטי המגרש (גוש, חלקה, תת-חלקה), הבעלויות השונות, השטחים וההצמדות השונות של כל תת חלקה, ורשימת מגבלות שיש על כל נכס ונכס כגון: הערות אזהרה, משכנתאות, שעבודים וכדומה. תשריט בית משותף להבדיל מנסח הטאבו, כולל שרטוט ממשי של הבניין והנכסים בו, ומסמן את ההצמדות הספציפיות לכל נכס ונכס – הוא אינו כולל מידע על הבעלויות המשתנות של הנכסים עליהן ניתן למצוא מידע בנסח הטאבו שמתעדכן לעיתים תכופות ולאחר שינויים שכאלו.

בחנייה רגילה, הגישה לחנייה היא בנסיעה הרגילה והמוכרת לכולנו אם לחנייה במפלס הקרקע או בקומות המרתף. בשנים האחרונות בעקבות מצוקת השטחים מחד וריבוי כלי-רכב מאידך נוצרו פתרונות חנייה רובוטיים כגון מכפילי חנייה או חניונים רובוטיים, אליהם מגיעים באותה הנסיעה הרגילה - אך יחד עם זאת כאשר מגיעים למקום המיועד, מחנים (ויוצאים מן הרכב) את הרכב ומתקן החנייה האוטומטי מוריד ומעלה אותו מתחת/מעל לפני הקרקע. לשיטת המכפילים/חניונים רובוטיים מספר יתרונות מובהקים, כגון: הגנה מפני נזקי הסביבה, מניעת פריצות וגניבת כלי רכב, ניצול שטחים מקסימלי ועוד.

התמורה תלויה מאוד בהליכי הרישוי מול הרשות המקומית וכן ברמה המקצועית של היזם המוביל את התהליך. לרוב התמורות הינן: תוספת ממ"ד, תוספת מרפסת שמש ושיפוץ המרחבים הציבוריים בבניין לרבות הוספת מעלית, חדרי אשפה גינון וכדומה. בהליך בחירת היזם חשוב מאוד לבחור יזם מנוסה הבקיא בהליכי התכנון בעיר בו הפרויקט נמצא.

ראשית חשוב מאוד לבדוק שליזם יש נסיון (רצוי לבדוק המלצות ולראות פרוייקט שביצע), שנית יש לבדוק כיצד מתכוון היזם לממן את הפרויקט (הדרך הבטוחה ביותר הינה באמצעות ליווי בנקאי /קרן ליווי), שלישית חשוב לדעת מי מבצע את הפרוייקט בפועל, יזמים רבים מוציאים מכרז קבלנים טרם הביצוע ואינם יודעים מי יהיה הקבלן המבצע, בעוד שיזמים אחרים הולכים "יד ביד" עם קבלן מבצע מהיום הראשון לפרוייקט מה שאמור להבטיח איכות ביצוע גבוהה יותר.

הליך הבנייה עצמו צפוי לקחת כ18-24 חודשים. משך הבנייה תלוי מאוד בסוג הקרקע, הנגישות אליה ובסוג החיזוקים והבנייה הנדרשים. כך למשל בניית בניין חדש עם מרתף חנייה צפויה לקחת זמן רב יותר מבניית בניין ללא מרתף חנייה.

רצוי מאוד לבחור נציגות לבניין ולהעניק לה את הסמכות בהליך הבדיקה של היזמים. הנציגות הנבחרת תבדוק יזמים ע"פ מספר קריטריונים חשובים ותביא את היזמים הבולטים לאישור בקרב כלל בעלי הדירות. לאחר מכן חשוב מאוד לבחור עו"ד דיירים שייצג את כלל בעלי הדירות בבניין ויחל בהליך הכנת ההסכם מול היזם.

המועצה הארצית לתכנון קבעה כי תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית תסתיים באוקטובר 2022, ועל כן רצוי להקדים את תהליך התכנון עד למועד זה על מנת לזכות במירב ההטבות שהתכנית מעניקה לבעלי הדירות. אין זה אומר שלאחר מועד זה לא תהיה עוד תמ"א, אך ניתן להעריך כי ההטבות המוענקות לבעלי הדירות והיזמים יפחתו משמעותית.

בתמ"א 38/1 לרוב הדיירים נשארים לגור בדירתם המקורית, אם כי יש יוצאים מן הכלל (כגון: בעלי מוגבלויות כאלו ואחרות) אשר לא מתאפשר להם לגור בבניין במהלך תקופת הבנייה ולכן היזם מעביר אותם על חשבונו למגורים חלופיים בתקופת הבנייה. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 כלל בעלי הדירות מועברים על חשבון היזם למגורים חלופיים למשך תקופת הבנייה.

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים, על פי תכנית זו יש לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי (תקן 413) שנכנס לתוקף ב1.1.1980, קרי – מבנים שנבנו לפני ה1.1.1980 אינם עומדים בתקן ונדרש לחזקם.

בתמ"א 38/1 הבניין הקיים נשאר במקומו ומבוצע בו הליך עיבוי וחיזוק משמעותי, במסגרתו מחוזקים יסודות הבניין (ע"י עיבוי וחיזוק וכן ע"י הוספת ממ"דים), בנוסף לכך מוחלפות התשתיות בבניין וכן נבנים שטחי ציבור חדשים, בהליך זה הדיירים נשארים לגור בבניין במהלך תקופת הבנייה. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 הדיירים מועברים על חשבון היזם למגורים חלופיים לאורך כל תקופת הבנייה, והבניין הישן נהרס ובמקומו בונים בניין חדש ובתום תקופת הבנייה בעלי הדירות המקוריים זוכים לדירות חדשות במקום הדירות הישנות שהיו בבעלותם.