איזור אישי לבעלי דירות

תשריט בית משותף –

תשריט הבית המשותף הינו למעשה מפה/שרטוט של הבניין הכולל פירוט מלא של כל הדירות בבניין, מיקומן, גודלן, וההצמדות השייכות להן כגון: גגות, גינות, מחסנים חניות וכדומה. התשריט כולל גם שרטוט מלא של הבניין ע״ג החלקה עליה נבנה, לרבות מידות וקווי הבניין ועוד נתונים טכניים רבים.

תמ״א –

אוסף תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה,  ואושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2015. ישנם שני סוגים עיקריים של תמ"א:תמ"א 38/1 (חיזוק עיבוי ותוספות למבנה) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

תב״ע –

תכנית בניין עיר. תכנית שמטרתה להגדיר את זכויות הבנייה הניתנות לאזור מסוים, כגון: צפיפות יח״ד, שטחי הבנייה, כמות וגובה הבניינים, שטחי ציבור, קווי בניין וכדומה. תכנית זו יכולה להיות נקודתית, קרי לבניין או שניים (או יותר), או ברמה אזורית, למשל שכונה, או אזור נרחב אחר. התב״ע הינה תכנית המאושרת ע״י אחד מגופי התכנון ובהתאם להיקף שלה (ועדה מקומית/מחוזית).

קרן ליווי –

קרן פיננסית שמטרתה לבדוק את היתכנות הפרויקטים ולהלוות כספים ליזמים ע"מ שאלו יוכלו לבצע את הפרויקט. בשנים האחרונות קמו קרנות רבות המתמחות בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית לרבות הנפקת הערבויות.

קו מגרש –

קו המגרש הינו גבול החלקה. ההגדרות לקווי הבניין השונים נקבעים לפי קווי המגרש.

קו בניין –

קו בניין הינו הקו/הגבול שבו נבנה הבניין בתוך המגרש. ישנו קו בניין קדמי- קרי הקו שבו מסתיים הבניין ביחס לדרך הסמוכה ויחסית אליו נקבעים קווי הבניין האחורי והצדיים.

רישוי זמין –

מערכת אינטרנטית של משרד הפנים, המרכזת את כל הבקשות ותכניות ההגשה להיתרים ברשויות המקומיות. המערכת מאפשרת ניהול מרוכז עקבי ותקין של הבקשות ונכנסה לשימוש בשנת 2018 ע"מ לייעל ולקצר את תהליך קבלת ההיתרים.

פרסום הקלות –

טרם השיבוץ התיק לוועדת התכנון (ובהנחה והיזם מבקש הקלות), הוא נדרש לפרסם את ההקלות אותן הוא מבקש. ההקלות מתייחסות לשינויים אותם מבקש היזם לעשות בבניין שחורגים מזכויות הבנייה המוקנות בשגרה. הפרסום יהיה בעיתונים יומיים ובקרבת הפרויקט ע"מ שדיירים/שכנים מהאזור הקרוב לפרויקט יוכלו להביע התנגדות ע"מ שזו תבחן בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

פינוי בינוי –

שטח עירוני בישראל שהוחלט להרוס בו את בנייני המגורים הישנים הקיימים בו ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים (לרוב גבוהים יותר ע"מ "לצופף" את האזור). בתמורה לזכויות הניתנות ליזם, הוא מתחייב להקים גם תשתיות ומבני ציבור לרווחת דיירי הפרייקט ע"מ לשפר את רמת איכות החיים באזור.

ערבות –

הביטוי המשפטי המתאר התחייבות של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי, אם לא יפרע במועדו. כלומר, אם החייב לא יעמוד בתשלום חוב, יהיה הנושה רשאי לדרוש מאת אותו ערב שיפרע את החוב. הערבות יכולה להיות לחיוב כולו, או למקצתו. בהקשר הפרויקט , לבעלי הדירות או לרוכשי הדירות החדשות מונפקת ערבות (ע"י הבנק או חברת הביטוח) אשר מעניקה להם ביטחון שהיזם יסיים את הפרויקט בהצלחה ובמידה ולא , בעלי או רוכשי הדירות יקבלו את רכושם חזרה ע"י מימוש הערבות.

עסקת קומבינציה –

עסקה בין בעלי עניין בקרקע לבין יזם, בה היזם אינו משלם עבור הקרקע בכסף "חי" בחתימת ההסכם, אלא בונה מתוקף הזכויות המוקנות לקרקע, ובגמר תהליך הבנייה, בעל הקרקע מקבל דירות בבניין החדש.  לרוב עסקה זו משתלמת לשני הצדדים, כיוון שהיזם אינו משקיע כסף רב בתחילת הדרך, ובעלי העניין בקרקע מקבלים תמורה גבוהה יותר בסוף התהליך בדמות דירות חדשות.

עו"ד דיירים –

עו"ד שממונה מטעם בעלי הדירות בבניין ע"מ לטפל בהסכם מול היזם. עו"ד הדיירים מלווה את הדיירים לאורך כל הפרויקט החל משלב המו"מ, דרך החתימה על ההסכם ועד לקבלת הדירות בגמר. התשלום לעו"ד הדיירים מבוצע לרוב ע"י היזם, כך שלבעלי הדירות אין כלל עלות.

סיווג קבלני –

חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק), קובע בין היתר את סמכויות רשם הקבלנים ואת אופן הניהול והרישום בפנקס הקבלנים. לכל קבלן רשום ישנו סיווג שעל-פיו מותר לקבלן המבצע לבנות (הסיווג מתייחס לפרויקט על בסיס היקף כספי ו/או מ"ר לבנייה).

נציגות דיירים –

נציגות של בניין הנבחרת ע"י דיירי הבניין, שמטרתה לקדם את הפרויקט בבניין. הנציגות יכולה וצריכה לבדוק הצעות מיזמים ועו"ד שונים, ועליה להביא את ההצעות הטובות ביותר להסכמת בעלי הדירות בבניין.

נסח טאבו/טאבו –

מערכת בה מתועדות זכויות או פעולות משפטיות, הנוגעות לזהות בעלי זכויות הקניין במקרקעין באזור מסוים. מקרקעין הם אחד מסוגי הרכוש החשובים ביותר, כאשר מרבית פעולות האדם (מגורים, עסקים, חקלאות וכן הלאה) מתבצעות על גבי מקרקעין כלשהם. הגוף המנהל את מרשם המקרקעין הוא הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, המכונה "טאבו".

מפקח/ת דיירים –

המפקח הינו בעל תפקיד מטעם בעלי הדירות, שמטרת תפקידו הינה ללוות את בעלי הדירות מול היזם. הליווי יכול להתבצע החל משלב ניהול המו״מ והגדרת המפרט הטכני, דרך שלבי התכנון ועד שלב הביצוע בשטח ומסירת הדירות.

מס שבח –

מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד המקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן "החוק"), המוכר בציבור כחוק מס שבח כשמו הקודם של חוק זה. סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין בישראל לרווח הון הנובע מנכסים אחרים. המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי פחת.

מס רכישה –

מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המיסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.

מנהל התכנון –

מנהל התכנון מהווה תפקיד מפתח במערכת התכנון והוא משמש הגורם האחראי במדינת ישראל על גיבוש מדיניות תכנון ארצית בנושאים שונים. מינהל התכנון יוזם ומקדם תכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות. מפעיל את מוסדות התכנון הארציים; מטפל בתכניות מפורטות; מכין ומקדם תקנות מתוקף חוק התכנון והבנייה; משמש מנחה מקצועי של מתכנני המחוזות ועובדי לשכות התכנון המחוזיות ועוד. כמו כן, אחראי מנהל התכנון לכלל היבטי התפעול של מוסדות התכנון ברמה הארצית והמחוזית בנושאי כוח אדם, תקצוב, תיאום ובקרה, ועוד.

ממ״ק –

מרחב מוגן קומתי. מעין מקלט קומתי המשרת את דיירי הקומה במבנים בהן אין התכנות ו/או אפשרות לבניית ממ״ד. כמו הממ״ד גם על בניית הממ״ק הוחלט לאחר מלחמת המפרץ.

ממ״ד –

מרחב מוגן דירתי, מעין מקלט דירתי שהוחלט על הקמתו לאחר מלחמת המפרץ ושנועד לשרת את דיירי הדירה הספציפית בה הוא נבנה. הממ״ד משמש כחדר בטוח המוגן מפני התקפות שונות.

מכפילי חנייה –

ע"מ לאפשר פתרונות חנייה רבים ככל שניתן בתא שטח קטן, הופיעו בשנים האחרונות פתרונות חנייה בתצורת של מכפילי חנייה. המכפילים מאפשרים חנייה בקומות  קומות כפולות, משולשות, חניון רובוטי ועוד), ע"י שימוש בטכנולוגיה בטיחותית, שקטה ולא מזהמת. בין היתרונות הבולטים של החנייה במכפילים ניתן למצוא: הגדלת כמות החניות בתא שטח קטן, חנייה של הרכב בצל (מתחת לאדמה), ושמירה על הרכב מפני פגיעה/גניבה.

מהנדס בניין –

הינו התפקיד האחראי לתכנון, בקרה ופיקוח על ביצוע יסודות ושלד הבניין, עקב כך על מהנדס הבניין מוטלת אחריות רבה ורק אדם שהוסמך לכך ע״י המוסדות המורשים יכול לשמש בתפקיד זה.

ליווי בנקאי –

תהליך בו הבנק המלווה  בודק את כדאיות, התכנות ורווחיות הפרויקט ועל פי בדיקות אלו מאשר ליזם לבצע את הפרויקט. בהנחה והיזם והפרויקט עברו בהצלחה את בדיקות הבנק, הבנק מלווה ליזם כסף ע"מ שזה יוכל לבנות את הפרויקט, מנפיק לבעלי הדירות ורוכשי הדירות ערבויות כנדרש בחוק, ומלווה את היזם לאורך כל הפרויקט עד לסיומו ומסירת הדירות לרוכשי ובעלי הדירות.

ועדה מקומית/ועדת תכנון –

הועדה המקומית אחראית על תכנון במרחב העירוני. לפתחה של הוועדה מוגשות בקשות להיתרים והיא דנה בהם אחת לתקופה עם התכנסותה של הוועדה. לאחר הדיון מופק פרוטקול סיכום ועדה המתייחס לכל הבקשות שנדונו.

ועדה מחוזית –

ועדה זו הינה גוף ממשלתי-ציבורי המשמש כגוף תכנוני, ביקורתי ושיפוטי בתחומי התכנון והבנייה בשבעת המחוזות של מדינת ישראל, ופועל תחת סמכות משרד האוצר.

התחדשות עירונית –

תהליך בו אזור עירוני שבמהלך השנים חלה בו התדרדרות כלכלית/חברתית/תשתית ברמה כלשהי, וכעת הוא מתחדש ע"י בנייה מחדש של בנייני מגורים ומסחר לרבות תשתיות ומתקני ציבור.

הרשות להתחדשות עירונית –

גוף ממשלתי שהוקם על-פי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016.   מטרתו להגדיל את היקף המימוש של מיזמי התחדשות עירונית. הרשות מובילה את תחום ההתחדשות ומסייעת במימון, בהדרכה מקצועית ובחקיקה.

הערת אזהרה-

רישום ברשם המקרקעין ("טאבו") בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות: א) להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור. ב) למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של קונה א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

הסכם מכר –

מונח משפטי מתחום דיני החוזים שמשמעותו העברה רצונית של נכס ממוכר לקונה תמורת תשלום. במשפט הישראלי קיימות הוראות חוק המייחדות העברת נכס מסוג "דירה". חוק המכר (דירות ,הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974 הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, כדי להבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הקונה לטמיון. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שיש פערי כוחות משמעותיים בין קונה דירה כאמור לבין מוכר הדירה, המצדיקים להעניק הגנה לקונה.

היתר בנייה-

אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בניה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. היתר הבנייה כולל שני מסמכים חתומים עיקריים: אישור מילולי, וגרמושקה. בגרמושקה מופיעים פרטים כגון: שמות בעלי התפקידים הרלוונטיים (יזם, אדריכל, מהנדס וכו'), חישובי שטחים, תכניות פרטניות של החניות, גינון ופיתוח, חשמל, אינטסלציה וכו'.  

היטל השבחה –

הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

גרמושקה-

תכניות וטפסים המוגשים לרשות המקומית/מחוזית (לוועדות התכנון והבנייה) עבור קבלת היתר בנייה. תוכנית ההגשה מכונה "גרמושקה" (כיוון שהיא מקופלת כמו אקורדיון) המגמה כיום היא לעבור מהגשת תכניות נייר להגשה מקוונת באמצעות מערכת "רישוי זמין".

אדריכל-

אדריכל הינו בעל מקצוע העוסק בתכנון מבנים, ולעיתים בעל התמחויות שונות כגון אדריכלות נוף, עיצוב פנים וכדומה. בהתחדשות עירונית לרוב, האדריכל הינו ״עורך הבקשה״ ומי שמגיש את מסמכי הפרוייקט בשם היזם לרשות המקומית ולמערכת הרישוי הזמין.

Developed and Designed by Digital-Cloud
Scroll to Top